Risker med tomträtt är ett viktigt ämne för alla som överväger att köpa en bostad där marken inte ingår i köpet. Tomträtt innebär att du äger byggnaden men hyr marken, oftast av kommunen, vilket medför flera ekonomiska och juridiska risker. De främsta riskerna handlar om oförutsägbara avgiftshöjningar, begränsad kontroll över marken och potentiellt lägre marknadsvärde på bostaden..
Ekonomiska risker vid tomträttsavgäld
Tomträttsavgälden, avgiften som betalas för nyttjandet av marken, kan höjas kraftigt vid regelbundna omprövningar. Dessa omprövningar sker vanligtvis vart tionde eller tjugonde år beroende på avtalet. Vid dessa tillfällen kan avgiften justeras uppåt baserat på markens aktuella värde.
I vissa fall har tomträttsavgälder ökat med upp till 500 procent vid en enda omprövning. För bostadsrättsföreningar innebär detta ofta höjda månadsavgifter för medlemmarna, medan villaägare med tomträtt får en direkt höjning av sina boendekostnader. Denna ekonomiska risk är särskilt påtaglig i områden där markvärdena stiger snabbt.
Den långsiktiga ekonomiska planeringen försvåras avsevärt av dessa potentiella höjningar, eftersom det är nästan omöjligt att förutse hur mycket avgälden kommer att öka vid nästa omprövning.
Begränsad kontroll och juridiska utmaningar
Som tomträttshavare har du begränsad kontroll över marken din bostad står på. Detta kan innebära att du måste få markägarens godkännande för vissa typer av ombyggnationer eller förändringar av fastigheten.
Juridiska tvister är inte ovanliga när det gäller tomträtt. Dessa kan handla om tolkning av avtalsvillkor, beräkning av avgälden eller ansvar för markförbättringar. Sådana tvister kan bli både tidskrävande och kostsamma för tomträttshavaren.
Dessutom kan det uppstå oklarheter kring vem som ansvarar för olika aspekter av marken, såsom miljöföroreningar eller andra problem som upptäcks långt efter att tomträttsavtalet ingåtts.
Påverkan på bostadens marknadsvärde
Bostäder med tomträtt tenderar att ha ett lägre marknadsvärde jämfört med motsvarande bostäder där marken ingår i köpet. Detta beror främst på osäkerheten kring framtida avgiftshöjningar och den begränsade kontrollen över marken.
När potentiella köpare jämför två likvärdiga bostäder, där den ena står på tomträtt och den andra på ägd mark, väljer många det säkrare alternativet med ägd mark. Detta kan göra det svårare att sälja en bostad med tomträtt, särskilt i tider av osäkerhet på bostadsmarknaden.
Bankerna kan också vara mer restriktiva med belåningsgraden för bostäder med tomträtt, vilket ytterligare kan påverka marknadsvärdet och köparnas möjligheter att finansiera köpet.
Friköpsmöjligheter och kostnader
Att friköpa marken kan vara ett sätt att eliminera riskerna med tomträtt, men detta alternativ är ofta förknippat med höga kostnader. Friköpspriset baseras vanligtvis på markens aktuella värde, vilket kan vara betydande, särskilt i attraktiva områden.
För bostadsrättsföreningar kan ett friköp kräva stora ekonomiska resurser, vilket kan innebära att föreningen behöver ta nya lån eller höja avgifterna för att finansiera köpet. För enskilda villaägare kan kostnaden för friköp ibland närma sig värdet av själva byggnaden.
Dessutom kan friköpspriserna höjas över tid, vilket gör att det kan bli allt dyrare att köpa sig fri från tomträtten ju längre man väntar. Vissa kommuner erbjuder inte ens möjlighet till friköp, vilket ytterligare begränsar tomträttshavarens handlingsutrymme.
Administrativa bördor och långsiktig planering
Tomträttsföreningar och enskilda tomträttshavare måste hantera komplexa administrativa processer. Detta inkluderar budgetering för framtida avgäldshöjningar och kontinuerligt informationsutbyte med markägaren.
För bostadsrättsföreningar innebär detta att styrelsen måste ha god kunskap om tomträttslagstiftningen och avtalsvillkoren. Föreningar behöver också bygga upp ekonomiska reserver för att kunna hantera framtida avgiftshöjningar utan att chockhöja månadsavgifterna för medlemmarna.
Den långsiktiga planeringen kompliceras av osäkerheten kring framtida avgäldsnivåer, vilket kan göra det svårt för föreningar att planera för underhåll och renoveringar. Detta kan i värsta fall leda till eftersatt underhåll eller ekonomiska problem för föreningen.
