När bostadsmarknaden svänger kan många ställas inför situationen att behöva sälja sin lägenhet med förlust. Att sälja lägenhet med förlust innebär att försäljningspriset är lägre än det pris du en gång betalade för bostaden.
Detta betraktas som en kapitalförlust enligt skattelagstiftningen, och det finns särskilda regler för hur detta hanteras i deklarationen.
Skatteregler vid försäljning med förlust
När du säljer en lägenhet till ett lägre pris än vad du köpte den för uppstår en kapitalförlust. Enligt skattereglerna är kapitalförluster för privatbostäder avdragsgilla till 50 procent. Detta innebär att om du exempelvis säljer med 200 000 kronor i förlust, får du göra avdrag för 100 000 kronor i din deklaration.
Det är viktigt att notera att avdraget endast kan göras det år som förlusten uppstår. Den avdragsgilla delen av förlusten dras av från eventuella kapitalvinster och andra kapitalinkomster du har under samma år.
Hur skattereduktionen beräknas
Om din kapitalförlust överstiger dina kapitalvinster under året uppstår ett underskott av kapital. På detta underskott får du en skattereduktion. Skattereduktionen är 30 procent för den del av underskottet som inte överstiger 100 000 kronor, och 21 procent för den del som överstiger 100 000 kronor.
För att konkretisera: Om du säljer din lägenhet med en förlust på 300 000 kronor, blir din avdragsgilla förlust 150 000 kronor (50 procent av 300 000). På denna summa får du tillbaka 30 procent av de första 100 000 kronorna, vilket blir 30 000 kronor, och 21 procent på resterande 50 000 kronor, vilket blir 10 500 kronor. Totalt får du alltså en skattereduktion på 40 500 kronor.
Deklaration och avdragsgilla kostnader
När du ska deklarera försäljningen av en bostadsrätt med förlust använder du blankett K6. I denna blankett redovisar du försäljningspriset, inköpspriset och eventuella avdragsgilla kostnader.
Vid beräkning av din förlust kan du dra av vissa kostnader som räknas som försäljningsutgifter. Detta inkluderar mäklararvode, homestyling och annonskostnader. Du kan även dra av förbättringsutgifter, alltså kostnader för renoveringar och ombyggnationer som ökat värdet på lägenheten. För att kunna göra dessa avdrag är det viktigt att spara kvitton och andra underlag som styrker kostnaderna.
Ekonomiska perspektiv vid försäljning med förlust
Att sälja en lägenhet med förlust behöver inte nödvändigtvis vara negativt ur ett långsiktigt ekonomiskt perspektiv. Om du säljer och köper på samma marknad kan prisnedgången på din nuvarande bostad ofta kompenseras av motsvarande lägre priser på den bostad du planerar att köpa.
För att minimera den ekonomiska risken kan det vara klokt att försöka tajma försäljning och köp så nära varandra som möjligt. På så sätt minskar du exponeringen mot eventuella ytterligare prisförändringar på marknaden. Det kan också vara värt att överväga om det finns möjlighet att behålla bostaden tills marknaden återhämtat sig, om din ekonomiska situation tillåter det.
